Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan dokumen resmi yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang menyatakan bahwa pemegangnya memiliki hak penuh atas sebidang tanah atau bangunan tertentu. Sertifikat ini menjadi bukti otentik yang menunjukkan kepemilikan sah oleh individu atau entitas atas tanah yang terdaftar. Kekuatan hukum dari sertifikat hak milik menjadikannya sangat penting dalam transaksi jual beli, warisan, dan berbagai kegiatan yang melibatkan properti.
Dalam sebuah sertifikat hak milik, terdapat berbagai informasi yang tercantum, termasuk identitas pemilik, lokasi tanah, ukuran, serta batas-batas tanah tersebut. Hal ini bertujuan untuk menghindari sengketa lahan dan memastikan kejelasan hak milik yang dimiliki. Sertifikat hak milik juga dilengkapi dengan nomor registrasi dan tanda tangan pejabat yang berwenang, yang menambah legitimasi dokumen tersebut.
Pendaftaran sertifikat hak milik adalah langkah krusial dalam proses pengakuan hak atas tanah. Tanpa pendaftaran, hak atas tanah dapat dianggap tidak sah dan mengakibatkan masalah hukum di kemudian hari. BPN sebagai instansi yang berwenang mempunyai tanggung jawab besar dalam menyelenggarakan sistem pendaftaran tanah di Indonesia untuk memberikan kepastian hukum bagi para pemilik tanah. Proses ini meliputi pengecekan dokumen, survei lapangan, dan penerbitan sertifikat, yang semuanya bertujuan untuk memastikan keakuratan data dan pencegahan adanya sertifikat hak milik ganda.
Dengan demikian, sertifikat hak milik bukan hanya sekedar dokumen, tetapi merupakan jaminan kepastian hukum yang melindungi hak pemilik tanah dari sengketa serta menjadi dasar bagi setiap transaksi properti yang sah di Indonesia.
Penyebab Terjadinya Sertifikat Hak Milik Ganda
Sertifikat hak milik ganda sering kali terjadi akibat berbagai faktor yang saling berkaitan. Salah satu penyebab utama adalah kesalahan administrasi. Kesalahan ini dapat muncul ketika instansi pemerintah, seperti Badan Pertanahan Nasional (BPN), melakukan input data yang tidak akurat atau ketika terjadi kelalaian dalam proses verifikasi dokumen. Hal ini dapat mengakibatkan dua individu atau lebih mendapatkan sertifikat untuk lahan yang sama, yang tentunya menimbulkan konflik di kemudian hari.
Pemalsuan dokumen juga merupakan penyebab signifikan yang perlu diperhatikan. Dalam beberapa kasus, pihak-pihak tertentu dapat menggunakan dokumen palsu untuk memperoleh sertifikat hak milik. Tindakan ini sering kali melibatkan manipulasi dokumen tanah asli atau pembuatan dokumen baru yang tidak sah. Upaya pemalsuan ini, apabila tidak cepat terdeteksi, akan menciptakan situasi sertifikat hak milik ganda yang sulit dipecahkan, karena kedua pihak merasa memiliki hak yang sah atas tanah tersebut.
Sengketa tanah juga kerap menjadi sumber masalah munculnya sertifikat ganda. Ketidakjelasan batas-batas wilayah atau ketidaksesuaian dalam dokumen kepemilikan dapat menyebabkan beberapa pihak mengklaim hak atas tanah yang sama. Situasi ini diperparah jika terjadi perbedaan interpretasi antara masyarakat setempat dan instansi pemerintah tentang kepemilikan tanah. Ketidakpahaman ini membuat masalah sertifikat hak milik ganda semakin kompleks.
Faktor lain yang turut berkontribusi adalah kurangnya pengawasan dan regulasi terhadap proses penerbitan sertifikat. Di beberapa daerah, kurangnya pendidikan mengenai prosedur yang benar dalam penguasaan dan pembuatan sertifikat tanah memicu munculnya sertifikat hak milik ganda. Pengetahuan yang terbatas tentang aspek hukum dan administrasi dalam kepemilikan tanah sangatlah krusial untuk menghindari permasalahan di masa depan.
Dampak Hukum Sertifikat Hak Milik Ganda
Keberadaan sertifikat hak milik ganda dapat menimbulkan berbagai dampak hukum yang signifikan bagi pemilik tanah dan pihak-pihak lain yang terlibat, seperti pembeli, investor, dan pemerintah. Pertama-tama, pemilik sertifikat yang terbukti memiliki hak atas tanah secara ganda berisiko menghadapi konflik hukum yang serius. Hal ini dapat berujung pada kasus pengadilan yang memakan waktu dan biaya yang tidak sedikit. Dalam banyak situasi, pengadilan mungkin akan mempertimbangkan ketentuan yang berlaku dan bukti yang ada untuk menentukan pemilik mana yang sah.
Selanjutnya, pembeli atau investor yang membeli tanah yang ternyata memiliki sertifikat ganda dapat menghadapi kerugian finansial. Mereka mungkin tidak hanya kehilangan investasi awal tetapi juga terganggu oleh penyelesaian hukum yang panjang jika harus berurusan dengan penggugat lain yang mengklaim hak yang sama. Oleh karena itu, sangat penting bagi calon pembeli untuk melakukan pemeriksaan latar belakang sebelum melakukan transaksi tanah, guna memastikan sertifikat hak milik yang dipegang tidak bermasalah.
Selain itu, terkadang pemerintah pun terlibat dalam menyelesaikan masalah sertifikat ganda ini. Dalam beberapa kasus, otoritas terkait dapat melakukan intervensi untuk meninjau ulang pendaftaran sertifikat ini, membuka peluang bagi pemilik asal untuk mendapatkan kembali hak atas tanah mereka. Namun, keputusan tersebut bisa menjadi subjek sengketa, terutama apabila telah terjadi pembangunan atau perubahan penggunaan tanah. Secara keseluruhan, dampak hukum dari sertifikat hak milik ganda menunjukkan kompleksitas yang dapat muncul dalam penguasaan tanah, dan potensi konflik yang perlu diwaspadai oleh semua pihak. Mengingat situasi ini, sangat bijaksana untuk memberi perhatian khusus pada verifikasi dokumen kepemilikan tanah sebelum melakukan investasi.
Bagaimana Hukumnya Bila Sertifikat Hak Milik Ganda
Apa yang harus dilakukan lakukan apabila terdapat 2 sertifikat atas tanah yang sama yang dimiliki oleh 2 pihak yang berbeda?
Sertipikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat sebagai tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat terhadap tanah. Sebagaimana tertuang dalam Pasal 1 angka 20 PP 24/1997 yang berbunyi: Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
Yurisprudensi MA 5/Yur/Pdt/2018 menyatakan: Jika terdapat sertifikat ganda atas tanah yang sama, di mana keduanya sama-sama otentik maka bukti hak yang paling kuat adalah sertifikat hak yang terbit lebih dahulu.
Putusan MA 976 K/Pdt/2015 menyatakan: …bahwa dalam menilai keabsahan salah satu dari 2 (dua) bukti hak yang bersifat otentik maka berlaku kaedah bahwa sertifikat hak yang terbit lebih awal adalah yang sah dan berkekuatan hukum…
Selanjutnya Putusan MA 290 K/Pdt/2016 dan Putusan MA 143 PK/Pdt/2016 menyatakan: Bahwa jika timbul sertifikat hak ganda maka bukti hak yang paling kuat adalah sertifikat hak yang terbit lebih dahulu.
Berdasarkan Yurisprudensi dan Putusan MA tersebut, maka dapat dipastikan bahwa sertifikat mana yang telah terlebih dahulu terbit adalah sertifikat yang sah dan berkekuatan hukum.
Selanjutnya, adapun cara atau langkah hukum yang dapat saudara lakukan guna menyelesaikan permasalahan sertifikat tanah ganda tersebut, yakni:
1. Penyelesaian Sengketa Melalui Kantor Pertanahan
Saudara dapat menyelesaikan permasalahan sertifikat tanah ganda melalui Kantor Pertanahan, sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 5 Permen ATR/Kepala BPN 21/2020 yang berbunyi: “Pengaduan Sengketa dan Konflik yang selanjutnya disebut Pengaduan adalah keberatan yang diajukan oleh pihak yang merasa dirugikan atas suatu produk hukum Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya atau merasa dirugikan oleh pihak lain menyangkut penguasaan dan/atau kepemilikan bidang tanah tertentu”.
Penanganan sengketa dan konflik tanah menurut Pasal 6 ayat (1) Permen ATR/Kepala BPN 21/2020 melalui tahapan sebagai berikut: pengkajian kasus; gelar awal; penelitian; ekspos hasil penelitian; rapat koordinasi; gelar akhir; dan penyelesaian kasus.
Lebih lanjut, Pasal 34 ayat (2) dan (3) Permen ATR/Kepala BPN 21/2020 menyebutkan: ayat (2) Dalam hal terdapat satu atau beberapa sertipikat tumpang tindih dalam satu bidang tanah baik seluruhnya maupun sebagian maka terhadap sertipikat dimaksud dilakukan Penanganan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1). Ayat (3) Pembatalan dilakukan terhadap sertipikat yang berdasarkan hasil penanganan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), diperoleh fakta terdapat cacat administrasi dan/atau cacat yuridis. Maka apabila terdapat sertifikat tanah ganda, Anda dapat mengajukan pengaduan ke Kantor Pertanahan agar ditindaklanjuti dan mendapatkan penanganan.
2. Mengajukan Gugatan Pembatalan Sertifikat kepada Pengadilan Tata Usaha Negara
Selain mengajukan pengaduan kepada Kantor Pertanahan, saudara juga dapat mengajukan gugatan pembatalan terhadap Sertifikat Hak Milik (SHM) ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN), dikarenakan Sertifikat Hak Milik (SHM) telah memenuhi unsur sebagai Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 9 UU 51/2009, dimana unsur yang dimaksud tersebut yaitu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh Pejabat Tata Usaha Negara/TUN (dalam hal ini Kantor Pertanahan/BPN) yang berisi tindakan hukum TUN, bersifat konkret, individual dan final dan menimbulkan akibat hukum bagi seseorang.
Ketentuan mengenai Pembatalan terhadap KTUN diatur dalam Pasal 53 ayat (1) UU 9/2004 yang berbunyi: “Orang atau badan hukum perdata yang merasa kepentingannya dirugikan oleh suatu Keputusan Tata Usaha Negara dapat mengajukan gugatan tertulis kepada pengadilan yang berwenang berisi tuntutan agar Keputusan Tata Usaha Negara yang disengketakan itu dinyatakan batal atau tidak sah, dengan atau tanpa disertai tuntutan ganti rugi dan/atau rehabilitasi”.
Perihal tersebut juga diatur dalam Lampiran SE Ketua MA 10/2020 halaman 5 yang menyebutkan: “Pembatalan sertifikat adalah tindakan administratif yang merupakan kewenangan peradilan tata usaha negara (TUN)”.
3. Membuat Laporan ke Pihak Kepolisian apabila terdapat dugaan Pemalsuan Sertifikat
Selain dua langkah tersebut di atas, saudara juga dapat membuat laporan ke pihak kepolisian terhadap pihak lain yang mengaku mempunyai Sertifikat Hak Milik (SHM) pada tanah saudara, apabila terdapat indikasi pemalsuan sertifikat. Ketentuan pidana yang mengatur mengenai pemalsuan sertifikat diatur dalam Pasal 264 KUHP yang menyebutkan:
(1) Pemalsuan surat diancam dengan pidana penjara paling lama delapan tahun, jika dilakukan terhadap: akta-akta otentik; surat hutang atau sertifikat hutang dari sesuatu negara atau bagiannya ataupun dari suatu lembaga umum; surat sero atau hutang atau sertifikat sero atau hutang dari suatu perkumpulan, yayasan, perseroan atau maskapai; talon, tanda bukti dividen atau bunga dari salah satu surat yang diterangkan dalam 2 dan 3, atau tanda bukti yang dikeluarkan sebagai pengganti surat-surat itu; surat kredit atau surat dagang yang diperuntukkan untuk diedarkan;
(2) Diancam dengan pidana yang sama barang siapa dengan sengaja memakai surat tersebut dalam ayat pertama, yang isinya tidak sejati atau yang dipalsukan seolah-olah benar dan tidak dipalsu, jika pemalsuan surat itu dapat menimbulkan kerugian.
Oleh: Bernard Simamora, S.Si., S.IP., S.H., M.H., M.M., advokat spesialis Kasus Tanah di Bandung dan Jawa Barat (Alumni Fisika ITB, Ilmu Pemerintahan UT, Ilmu Hukum UT, Magister Hukum UNINUS, Magister Manajemen STIE, Kandidat Doktor Hukum UNLA)
